Image Image Image Image Image Image Image Image Image

Financement pour investissement immobilier

September 30, 2018 | By | No Comments

Dans un article précédent, nous avons vu comment démarrer un investissement immobilier et l’éventail des possibilités qui s’offrent à vous. Nous avons examiné les différents types d’investissements, les étapes et les connaissances nécessaires avant de se décider sur un bien et quels sont les différents partenaires auxquels vous aurez à faire face durant cette aventure. L’un d’entre eux, et pas des moindres, c’est votre banque. C’est elle, en quelque sorte qui vous procure le sésame nécessaire pour boucler vos négociations. C’est le nerf de la guerre dans toutes les négociations financières : c’est elle qui décidera de vous accorder le prêt financier indispensable pour boucler votre investissement. Mais pour cela il faut lui apporter des garanties, des chiffres, des projections. Voyons ensemble comment monter un dossier afin d’assurer vos chances de réussites

Investissement immobilier

Photo by rawpixel on Unsplash

 

Définir sa capacité d’emprunt

On ne va pas vous mentir, décrocher un premier emprunt alors que l’on démarre de zéro n’est pas toujours facile. Mais ce n’est pas infaisable. Vous avez des rentrées régulières ? vous savez gérer votre budget ?… alors vous pouvez calculer ce que l’on appelle votre capacité d’emprunt. Vous trouverez sur Internet de nombreux modèles qui vous aideront à faire des simulations. Mais il est aussi important de savoir à quoi cela correspond.

En gros, il s’agit d’un calcul qui prend en compte votre mode de remboursement mensuel, son montant et la durée sur laquelle vous souhaitez rembourser. De tous ces éléments, votre banque vous proposera un taux de remboursement, ce sont les intérêts que vous devrez lui reverser, en plus de la somme qu’elle vous aura prêtée. Seulement, tous ces chiffres ne se définissent pas au hasard. Ils sont basés sur le montant de vos revenus mensuels et des garanties que vous pouvez amener au dossier, le taux d’endettement ne devant pas dépasser les 33% de vos revenus nets.

 

Pourquoi 33% ?

Parce que la banque estime que si vous consacrez une plus grosse part de votre budget au remboursement de votre dette, vous ne pourrez probablement pas la rembourser sur le long terme, tout en faisant face au coût de la vie et aux imprévus. Aussi, il faut prendre en compte que ces 33% ne correspondent pas à un emprunt unique. Si vous avez déjà un prêt pour une voiture, pour un remboursement de prêt scolaire ou autre… c’est l’ensemble de ces dettes et remboursements qui ne doivent pas dépasser les 33%. Il est donc très important de faire le point de vos finances globales avant de faire une demande auprès de votre banque, et de fournir tous les documents et les dates d’échéances.

Bien sûr, si vous avez des biens annexes, comme un autre bien immobilier, un livret compte épargne, des économies… tout cela rentrera dans la balance et permettra de constituer une garantie. Celle-ci peut vous aider à augmenter nettement votre capacité d’emprunt.

En bref, la banque reste le décisionnaire final quant à vous accorder ou non un prêt. Le montant des remboursements, leur durée… tout cela fera partie des négociations que vous engagerez avec elle. C’est pour cela que plus vous apporterez de cautions en votre faveur, mieux ce sera pour votre dossier. Vous pouvez toujours demander une lettre de recommandation à votre employeur, garantissant qu’il est satisfait de votre travail et qu’il souhaite vous garder les prochaines années. Si vous attendez une promotion, pareil, versez-là au dossier. Plus vous rassurerez votre banque, mieux ce sera pour votre accord de prêt.

 

En Nom propre ou en Société civile immobilière ?

Qu’est-ce que la Société civile immobilière, aussi appelée SCI ?

La SCI est une association entre plusieurs personnes (souvent d’une même famille, mais pas obligatoirement), qui souhaitent acquérir un bien immobilier et le rentabiliser. Souvent, il s’agit d’un bien conséquent, comme un immeuble, et il leur est impossible de l’acheter seul, d’où leur union.

Dans le cas des SCI familiales, celles-ci offrent des avantages fiscaux non négligeables, facilitant la transmission du patrimoine aux héritiers. Toutefois, elles requièrent des conditions préalables et les documents sont assez similaires à ceux d’une société traditionnelle :

  • statuts de la société
  • non condamnation du gérant
  • adresse du siège social
  • parution d’une annonce légale
  • déclaration des bénéficiaires effectifs pour toute personne détenant plus de 25% de la société

De manière générale la SCI doit représenter au minimum 2 personnes, et sa durée d’existence est de 99 ans maximum.

 

Pourquoi choisir entre un achat en nom propre ou une SCI ?

Nous venons de le voir, la SCI permet d’acquérir un bien conséquent pour lequel la personne indépendante n’aurait pas les fonds nécessaires. Mais ce n’est pas tout.

Dans le cadre de la SCI, c’est la société qui est propriétaire et juridiquement responsable, alors qu’en nom propre, vous êtes le seul et unique rempart.

En général, lorsqu’il s’agit de l’achat de sa résidence principale, on se dirige vers un achat en nom propre, qu’il s’agisse d’une personne seule ou d’un couple. Toutefois, un couple en concubinage, qui ne bénéficie pas des couvertures juridiques à l’instar du couple marié ou pacsé, peut envisager de monter un SCI afin d’acheter un bien immobilier. Ainsi, ils échapperont au régime de l’indivision et l’un comme l’autre sera couvert dans le cas du décès de son concubin. Le bien ira directement au partenaire, sans qu’il ait à faire face aux charges fiscales qui s’avèrent parfois très lourdes dans le cas d’un achat en nom propre.

D’un point de vue fiscal, la SCI est probablement plus avantageuse, permettant certains allègements (surtout dans le cas des successions).

 

En gros, le choix pour investir en nom propre ou en SCI implique plusieurs paramètres, vos capacités de financement immobilier étant l’un des paramètres majeurs. Mais si vous hésitez entre ces deux solutions, il faudra mettre dans la balance la complexité du montage de la SCI v / ses avantages fiscaux. En effet, comme un société traditionnelle, la SCI nécessite un suivi et un bilan annuel, des frais de création (compter un minimum de 1500 euros), et des partenaires. Si après étude vous vous rendez compte que l’avantage n’est pas nettement en faveur de la SCI, alors l’achat en nom propre sera probablement plus simple, mieux adapté et moins onéreux.

Submit a Comment