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Faire ses débuts dans l’investissement immobilier

September 10, 2018 | By | No Comments

L’investissement immobilier ! Pour certains, cela semble un rêve inaccessible, un rêve hors de portée. Pourtant, à bien y regarder, celui-ci pourrait être bien plus à portée de main qu’on ne l’imagine. Pour cela, il faut de la méthode, des objectifs réalistes et quelques bons conseils. Le plus important est de démarrer avec son premier investissement ; le reste viendra pas à pas. Voyons ensemble les points nécessaires qui vous aideront à accéder à votre rêve, celui de la propriété immobilière.

 

Première idée à bannir. L’investissement immobilier n’est pas uniquement réservé aux gens riches ni aux héritiers. Des gens comme vous et moi, avec des moyens financiers plus modestes ont eux aussi accès à la propriété immobilière. Aussi, certains cherchent uniquement à accéder à la propriété immobilière, et d’autres veulent en faire une activité plus lucrative et atteindre leur indépendance financière. Mais comme pour tout, c’est le premier pas qui compte et en l’occurrence, l’achat du premier appartement ou du premier bien immobilier. D’abord définir le type d’investissement désiré, s’agit-il d’un achat, envisagez-vous de revendre peu de temps après ou encore est-ce un investissement locatif ?

 

Investissement immobilier

La pierre, un bon investissement

 

Les types d’investissements immobiliers

Achat de la résidence principale

Votre résidence principale est votre lieu de vie, à vous et votre famille. Les premières motivations d’un tel achat sont le refus de continuer à payer un loyer “pour rien”, de s’assurer un toit et une retraite tranquille, ou encore de transmettre quelque chose à ses enfants. Brefs, les raisons de l’achat d’une résidence principale sont diverses et variées, mais surtout personnelles à tout un chacun. Ce qui nous importe ici, c’est comment y accéder.

Tout d’abord, il est important de savoir que l’achat de la résidence principale vous exonère d’imposition sur la plus value immobilière (ce qui n’est pas le cas de tous les biens immobiliers). Aussi, cet achat vous permet de bénéficier de subventions sur les travaux nécessaires. Toutefois, si votre objectif est de construire un patrimoine immobilier afin d’en faire votre principale source de revenus, il n’est pas stratégique de démarrer avec votre résidence principale. En effet, l’immobilier comme activité principale requiert un retour sur investissement à court et moyen terme, ce qui n’est pas le cas de la résidence principale, qui par définition sera votre bien sur du long terme.

 

L’immobilier locatif

Dans le cas d’un investissement immobilier financier, vous pouvez tabler sur deux options particulièrement lucratives, l’investissement dans les locaux d’entreprise et l’investissement dit locatif. Les deux se rejoignent en ce sens qu’ils vous permettent de percevoir des loyers. Ces derniers sont récurrents et vous permettront de rembourser votre emprunt. L’emprunt une fois remboursé, le bien immobilier vous appartiendra en totalité et vous permettra soit de continuer à percevoir des loyers soit constituera un apport significatif pour un prochain achat. Toutefois, avant de se lancer dans les remboursements, il est important, dès l’achat, de bien envisager quels seront les apports et quelles seront les dépenses. Le loyer devra vous permettre de couvrir la totalité des frais inhérents au bien immobilier : remboursement du prêt, charges d’entretien et de rénovation, frais de copropriété ainsi que les frais fiscaux.

 

Quels sont les acteurs avec qui il faut compter ?

Les partenaires et autres intermédiaires que vous rencontrerez lors de l’achat d’un bien immobilier sont les suivants

  • La banque : elle vous accompagnera tout le long de l’opération financière. C’est elle qui vous aidera à financer votre projet.
  • Le notaire : il a charge de négociation entre les différents acteurs, le vendeur et l’acheteur. Il est le garant du bon déroulement de la transaction et pointera les différents vices de procédure s’il en rencontre.
  • L’assurance : elle protège le bien immobilier et est obligatoire

Ensuite interviendront les différents corps de métier qui vous aideront à transformer, embellir ou encore modifier la structure de votre bien. Cela passe de l’architecte, au géomètre, aux différents artisans ou encore aux pompiers qui dans certaines situations doivent valider la conformité du lieu.

Quoi qu’il en soit, et vue l’importance de l’investissement, il est primordial de bien s’entourer. Demandez plusieurs avis si nécessaire.

 

Les étapes d’achat ou Comment investir dans l’immobilier

Devenir propriétaire n’est pas sans conséquences. Cela peut se transformer en réussite et indépendance financière, ou en cauchemar. Pour éviter cette dernière hypothèse, il est important de considérer minutieusement toutes les étapes.

 

  • Des revenus récurrents et des compétences financières

Une situation financière stable est la condition sine qua non pour démarrer votre carrière d’investisseur financier. Il est vrai qu’une fois le prêt remboursé, les frais seront nettement moindres. Toutefois, ils existent, et il est primordial de pouvoir y faire face immédiatement, sans créer de trou financier.

Mais avant cela, il est nécessaire de rassurer votre banquier et de l’inciter à vous faire confiance, donc à vous accorder un prêt. Pour cela, il vous faut être solvable sur le long terme. Ce sont autant de critères qui permettront à votre banque de déterminer votre capacité d’emprunt. Une fois qu’elle aura soustrait toutes vos dépenses – crédits, taxe foncière, charges, impôts… – votre cash flow doit rester positif. C’est la condition à ce que vous obteniez votre prêt.

 

  • Que faut-il savoir sur les charges et les taxes immobilières ?

Comme toutes formes de revenus, les biens immobiliers sont soumis à différentes régulations et charges fiscales. Tout revenu immobilier doit être déclaré et soumis à l’imposition. Il faudra donc compter avec la taxe foncière, la taxe locale d’habitation et l’imposition liée aux revenus, en l’occurrence les loyers perçus.

Toutes ces dépenses doivent être intégrées lors des projections initiales qui vous permettront d’équilibrer votre cash flow en positif. C’est pourquoi il est important, lors de la négociation du bien, de vous enquérir et de bien évaluer toutes ces dépenses.

 

  • Estimation et amélioration de la valeur du bien immobilier

Tout bien immobilier possède une valeur propre. Encore faut-il que celle-ci corresponde à vos attentes et vos besoins – rappelez-vous, cash flow positif. Il sera donc important d’étudier la demande du marché, la demande est-elle plus importante en meublé ou pas, le cadre de vie est-il mieux approprié à une famille, des étudiants… qu’elle est la force de revente. Les réponses à toutes ces questions vous permettront d’évaluer au mieux la capacité financière de votre achat.

Aussi, votre bien immobilier est-il sujet à la plus value : est-ce qu’il vaudra plus dans quelques années ? Sur le long terme vous voulez faire une bonne affaire. Et sur le court et moyen terme, vous voulez savoir s’il est valable d’envisager des travaux de rénovation / d’amélioration ; ces questions font aussi parties de votre stratégie financière.

 

  • A long terme

A long terme, la stratégie immobilière est de vous constituer un capital financier. L’investissement immobilier se caractérise pour être l’un des investissements les plus stables. Dans la durée, votre parc immobilier est censé prendre de la valeur. Le premier pas est souvent le plus stratégique, parce que c’est celui qui vous ouvre la porte vers de nouvelles opportunités. En effet, une fois acquise la stabilité économique, votre banque sera plus à même de vous accorder de nouvelles lignes de crédit. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

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