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Comment optimiser son investissement immobilier

October 12, 2018 | By | No Comments

Vous possédez un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, et vous vous demandez comment gagner de l’argent avec. Nous allons voir plus bas les différentes options qui se présentent à vous. Mais gagner de l’argent n’est pas tout, il faut générer des bénéfices, ce qui n’est pas tout à fait la même chose. Vous pouvez percevoir des revenus sur un bien, mais si dans votre calcul vous ne prenez pas en compte les frais annexes, vous risquez de vous en sortir à perte. Ces dépenses représentent les charges fiscales ou encore les dommages, les réparations. Il en existe plusieurs sortes qu’il faudra prendre en compte lorsque vous déciderez d’optimiser votre bien immobilier.

Mais plus précisément, lorsque l’on parle “d’optimiser” son bien immobilier, cela veut dire en général que vous désirez le conserver. De fait, pour générer des revenus, vous allez envisager de le louer. C’est ce qu’on appelle un investissement immobilier locatif. Voyons les différentes options qui s’offrent à vous

Les biens immobiliers

Les biens immobiliers

1 – La location meublée

Si vous êtes un particulier, et non une société, vous aurez le statut du LMNP – loueur en meublé non professionnel. Cette solution peut offrir des avantages fiscaux intéressants, mais vos revenus ne devront pas dépasser les 23.000 euros annuels, ou moins de la moitié de la totalité de vos revenus.

 

Que veut dire “location en meublé” ?

Vous louez votre bien, généralement une surface habitable, à un particulier. Le caractère spécial de cette location est que l’appartement doit être meublé. Le locataire arrive avec ses valises et devra trouver tout le confort nécessaire pour s’y installer. Les meubles : table, chaises, lit, rangements ; la cuisine et la salle de bain aménagés. Certains rajouteront même le linge de maison et des objets de décoration. Bref, l’endroit doit être confortable, immédiatement habitable et plaisant. Renseignez-vous sur ses critères – en effet, depuis septembre 2015, il est notifié que le propriétaire doit, par exemple pour la cuisine, fournir un frigo, un congélateur, un four, des plaques de cuisson et de la vaisselle en quantité suffisante.

Il faut savoir que cette clientèle est généralement plus exigeante. Elle est prête à payer pour un service supplémentaire, encore faut-il que celui-ci soit à son goût. La vieille table de grand-mère avec les chaises récupérées à la décharge… oubliez. Pense à aménager le lieu comme si c’était pour vous. C’est encore le meilleur moyen d’éviter les fautes de goût et d’optimiser vos chances de louer votre bien.

 

Les avantages

Le marché du meublé représente en France à peine 5% du marché locatif. Toutefois, celui-ci s’avère plutôt rentable. Fiscalement parlant, les revenus issus d’une location meublée  correspondent à des bénéfices industriels et commerciaux – BIC – qui jouissent d’un abattement forfaitaire de 50%, contrairement aux locations vides qui relèvent des revenus fonciers.

Il peut être aussi très pratique. En effet, dans ce cas vous n’avez pas l’obligation d’un contrat à 3 ans minimum, comme pour les locations à vide. Ce sont des locations qui sont souvent prisées par les étudiants, les touristes, ou des salariés envoyés de l’étranger par leur société. Ainsi, vous pouvez rentabiliser votre location durant les périodes saisonnières, revenir y habiter ponctuellement si besoin est… bref c’est une solution qui offre plein de possibilités.

 

2 – La location vide ou nue

C’est la solution la plus courante. Vous avez un appartement et vous le louez à un particulier. L’appartement est totalement vide mais habitable : il comprend les arrivées d’eau et d’électricité. Il doit répondre aux normes sanitaires. Mais il ne comporte aucun meuble, aucun aménagement spécifique. D’une certaine façon, c’est une méthode plus facile que la précédente en ce sens que vous n’avez pas à vous préoccuper de la question décorative. L’état des lieux est rapide et concerne l’état général de l’appartement.

La durée minimale du contrat est de 3 ans, voir de 6 ans, assurant au propriétaire des rentrées sur une longue période sans avoir à se préoccuper de trouver un nouveau locataire.

 

Le régime fiscal appliqué est soit en micro foncier, soit en régime réel.

Dans le premier cas, votre imposition sera de 70% des recettes locatives de l’année.

Dans le second cas, celui du régime réel, vous devrez reporter sur votre déclaration la totalité des mouvements financiers : les recettes locatives comme les frais annexes – remboursement de prêts, travaux…

 

Avantages et inconvénients

Les avantages de la location à vide peuvent aussi se transformer en inconvénient, et vice versa.

Explications :

  • La durée du bail

Celle-ci est longue – 3 ou 6 ans reconductibles. Cette solution est signe de stabilité. Mais le long terme n’est pas toujours pratique. Si vous souhaitez vendre le bien, y habiter, faire des modifications, il faudra prévenir le locataire longtemps à l’avance. Il existe aussi des lois complémentaires, en l’occurrence pour les personnes âgées de 70 ans et plus. En effet, si vous souhaitez vendre votre bien, vous devrez en plus de prévenir votre locataire, lui trouver un logement de remplacement.

  • Signature du contrat et frais engagés

Il n’est pas aisé de trouver le bon locataire, ni de se décider sur l’appartement de ses rêves. Il s’agit d’une dépense sur le long terme, et il faut du temps pour se décider. D’autant que les frais engagés, dans les deux cas, peuvent être importants. Pour le propriétaire, la mise aux normes, la mise sur le marché… Pour le locataire, l’installation, les garanties financières…

 

3 – La location de bureaux

Dans le cas de la location de bureaux, nous avons à faire à un autre type de bien. Les locaux ne sont pas des surfaces déclarées comme habitables. Ce sont des surfaces dites commerciales, destinées soit à devenir une surface de vente – comme un magasin – soit un bureau. C’est un retour sur investissement auquel on ne pense pas toujours, mais il peut s’avérer particulièrement intéressant et fiable. Les taux sont à la baisse et particulièrement attractifs. En octobre 2016 ils étaient compris entre 1,5 et 2,5%, alors que les rendements sont proches des 5% (comparativement aux livrets A par exemple qui ne cessent de baisser et qui rapportent aujourd’hui à peine 0,75%).

 

Investir en SCPI

Le modèle d’investissement pour ce type de biens est le plus fréquemment calqué sur celui d’une SCPI – Société civile de placement immobilier. C’est un placement épargne sécurisé.

D’importantes sociétés de gestion se chargent de l’acquisition du bien, de sa rénovation si nécessaire, de son entretien, ainsi que de sa location. Il existe 163 SCPI en France ; leur champ d’action ne se limite pas uniquement à l’hexagone, et certaines peuvent vous proposer des placements dans le reste de l’Europe.

Chaque trimestre, vous sont reversés les intérêts au prorata de votre investissement – ceux-ci, d’un point de vue fiscal seront déclarés comme des revenus fonciers.

 

Les années passant, on constate que l’intérêt des particuliers pour ce type d’investissement ne cesse de grandir. En 2015, ce sont pratiquement 40 milliards d’euros qui ont été investis en SCPI par des particuliers, correspondant à une progression de 46% par rapport à l’année précédente.

 

En bref

Nous venons de voir les différents moyens pour rentabiliser votre placement immobilier. Le choix final de la catégorie de placement vous appartient. Chacune à ses plus et ses moins. Si vous hésitez encore, n’hésitez pas à contacter un conseiller financier ou votre notaire. Ils devraient pouvoir vous aider, et vous orienter tout en restant cohérent avec votre capacité financière.

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