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L'immobilier, comment, pourquoi. On vous dit comment faire

Comment optimiser son investissement immobilier

October 12, 2018 | By | No Comments

Vous possédez un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, et vous vous demandez comment gagner de l’argent avec. Nous allons voir plus bas les différentes options qui se présentent à vous. Mais gagner de l’argent n’est pas tout, il faut générer des bénéfices, ce qui n’est pas tout à fait la même chose. Vous pouvez percevoir des revenus sur un bien, mais si dans votre calcul vous ne prenez pas en compte les frais annexes, vous risquez de vous en sortir à perte. Ces dépenses représentent les charges fiscales ou encore les dommages, les réparations. Il en existe plusieurs sortes qu’il faudra prendre en compte lorsque vous déciderez d’optimiser votre bien immobilier.

Mais plus précisément, lorsque l’on parle “d’optimiser” son bien immobilier, cela veut dire en général que vous désirez le conserver. De fait, pour générer des revenus, vous allez envisager de le louer. C’est ce qu’on appelle un investissement immobilier locatif. Voyons les différentes options qui s’offrent à vous

Les biens immobiliers

Les biens immobiliers

1 – La location meublée

Si vous êtes un particulier, et non une société, vous aurez le statut du LMNP – loueur en meublé non professionnel. Cette solution peut offrir des avantages fiscaux intéressants, mais vos revenus ne devront pas dépasser les 23.000 euros annuels, ou moins de la moitié de la totalité de vos revenus.

 

Que veut dire “location en meublé” ?

Vous louez votre bien, généralement une surface habitable, à un particulier. Le caractère spécial de cette location est que l’appartement doit être meublé. Le locataire arrive avec ses valises et devra trouver tout le confort nécessaire pour s’y installer. Les meubles : table, chaises, lit, rangements ; la cuisine et la salle de bain aménagés. Certains rajouteront même le linge de maison et des objets de décoration. Bref, l’endroit doit être confortable, immédiatement habitable et plaisant. Renseignez-vous sur ses critères – en effet, depuis septembre 2015, il est notifié que le propriétaire doit, par exemple pour la cuisine, fournir un frigo, un congélateur, un four, des plaques de cuisson et de la vaisselle en quantité suffisante.

Il faut savoir que cette clientèle est généralement plus exigeante. Elle est prête à payer pour un service supplémentaire, encore faut-il que celui-ci soit à son goût. La vieille table de grand-mère avec les chaises récupérées à la décharge… oubliez. Pense à aménager le lieu comme si c’était pour vous. C’est encore le meilleur moyen d’éviter les fautes de goût et d’optimiser vos chances de louer votre bien.

 

Les avantages

Le marché du meublé représente en France à peine 5% du marché locatif. Toutefois, celui-ci s’avère plutôt rentable. Fiscalement parlant, les revenus issus d’une location meublée  correspondent à des bénéfices industriels et commerciaux – BIC – qui jouissent d’un abattement forfaitaire de 50%, contrairement aux locations vides qui relèvent des revenus fonciers.

Il peut être aussi très pratique. En effet, dans ce cas vous n’avez pas l’obligation d’un contrat à 3 ans minimum, comme pour les locations à vide. Ce sont des locations qui sont souvent prisées par les étudiants, les touristes, ou des salariés envoyés de l’étranger par leur société. Ainsi, vous pouvez rentabiliser votre location durant les périodes saisonnières, revenir y habiter ponctuellement si besoin est… bref c’est une solution qui offre plein de possibilités.

 

2 – La location vide ou nue

C’est la solution la plus courante. Vous avez un appartement et vous le louez à un particulier. L’appartement est totalement vide mais habitable : il comprend les arrivées d’eau et d’électricité. Il doit répondre aux normes sanitaires. Mais il ne comporte aucun meuble, aucun aménagement spécifique. D’une certaine façon, c’est une méthode plus facile que la précédente en ce sens que vous n’avez pas à vous préoccuper de la question décorative. L’état des lieux est rapide et concerne l’état général de l’appartement.

La durée minimale du contrat est de 3 ans, voir de 6 ans, assurant au propriétaire des rentrées sur une longue période sans avoir à se préoccuper de trouver un nouveau locataire.

 

Le régime fiscal appliqué est soit en micro foncier, soit en régime réel.

Dans le premier cas, votre imposition sera de 70% des recettes locatives de l’année.

Dans le second cas, celui du régime réel, vous devrez reporter sur votre déclaration la totalité des mouvements financiers : les recettes locatives comme les frais annexes – remboursement de prêts, travaux…

 

Avantages et inconvénients

Les avantages de la location à vide peuvent aussi se transformer en inconvénient, et vice versa.

Explications :

  • La durée du bail

Celle-ci est longue – 3 ou 6 ans reconductibles. Cette solution est signe de stabilité. Mais le long terme n’est pas toujours pratique. Si vous souhaitez vendre le bien, y habiter, faire des modifications, il faudra prévenir le locataire longtemps à l’avance. Il existe aussi des lois complémentaires, en l’occurrence pour les personnes âgées de 70 ans et plus. En effet, si vous souhaitez vendre votre bien, vous devrez en plus de prévenir votre locataire, lui trouver un logement de remplacement.

  • Signature du contrat et frais engagés

Il n’est pas aisé de trouver le bon locataire, ni de se décider sur l’appartement de ses rêves. Il s’agit d’une dépense sur le long terme, et il faut du temps pour se décider. D’autant que les frais engagés, dans les deux cas, peuvent être importants. Pour le propriétaire, la mise aux normes, la mise sur le marché… Pour le locataire, l’installation, les garanties financières…

 

3 – La location de bureaux

Dans le cas de la location de bureaux, nous avons à faire à un autre type de bien. Les locaux ne sont pas des surfaces déclarées comme habitables. Ce sont des surfaces dites commerciales, destinées soit à devenir une surface de vente – comme un magasin – soit un bureau. C’est un retour sur investissement auquel on ne pense pas toujours, mais il peut s’avérer particulièrement intéressant et fiable. Les taux sont à la baisse et particulièrement attractifs. En octobre 2016 ils étaient compris entre 1,5 et 2,5%, alors que les rendements sont proches des 5% (comparativement aux livrets A par exemple qui ne cessent de baisser et qui rapportent aujourd’hui à peine 0,75%).

 

Investir en SCPI

Le modèle d’investissement pour ce type de biens est le plus fréquemment calqué sur celui d’une SCPI – Société civile de placement immobilier. C’est un placement épargne sécurisé.

D’importantes sociétés de gestion se chargent de l’acquisition du bien, de sa rénovation si nécessaire, de son entretien, ainsi que de sa location. Il existe 163 SCPI en France ; leur champ d’action ne se limite pas uniquement à l’hexagone, et certaines peuvent vous proposer des placements dans le reste de l’Europe.

Chaque trimestre, vous sont reversés les intérêts au prorata de votre investissement – ceux-ci, d’un point de vue fiscal seront déclarés comme des revenus fonciers.

 

Les années passant, on constate que l’intérêt des particuliers pour ce type d’investissement ne cesse de grandir. En 2015, ce sont pratiquement 40 milliards d’euros qui ont été investis en SCPI par des particuliers, correspondant à une progression de 46% par rapport à l’année précédente.

 

En bref

Nous venons de voir les différents moyens pour rentabiliser votre placement immobilier. Le choix final de la catégorie de placement vous appartient. Chacune à ses plus et ses moins. Si vous hésitez encore, n’hésitez pas à contacter un conseiller financier ou votre notaire. Ils devraient pouvoir vous aider, et vous orienter tout en restant cohérent avec votre capacité financière.

Financement pour investissement immobilier

September 30, 2018 | By | No Comments

Dans un article précédent, nous avons vu comment démarrer un investissement immobilier et l’éventail des possibilités qui s’offrent à vous. Nous avons examiné les différents types d’investissements, les étapes et les connaissances nécessaires avant de se décider sur un bien et quels sont les différents partenaires auxquels vous aurez à faire face durant cette aventure. L’un d’entre eux, et pas des moindres, c’est votre banque. C’est elle, en quelque sorte qui vous procure le sésame nécessaire pour boucler vos négociations. C’est le nerf de la guerre dans toutes les négociations financières : c’est elle qui décidera de vous accorder le prêt financier indispensable pour boucler votre investissement. Mais pour cela il faut lui apporter des garanties, des chiffres, des projections. Voyons ensemble comment monter un dossier afin d’assurer vos chances de réussites

Investissement immobilier

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Définir sa capacité d’emprunt

On ne va pas vous mentir, décrocher un premier emprunt alors que l’on démarre de zéro n’est pas toujours facile. Mais ce n’est pas infaisable. Vous avez des rentrées régulières ? vous savez gérer votre budget ?… alors vous pouvez calculer ce que l’on appelle votre capacité d’emprunt. Vous trouverez sur Internet de nombreux modèles qui vous aideront à faire des simulations. Mais il est aussi important de savoir à quoi cela correspond.

En gros, il s’agit d’un calcul qui prend en compte votre mode de remboursement mensuel, son montant et la durée sur laquelle vous souhaitez rembourser. De tous ces éléments, votre banque vous proposera un taux de remboursement, ce sont les intérêts que vous devrez lui reverser, en plus de la somme qu’elle vous aura prêtée. Seulement, tous ces chiffres ne se définissent pas au hasard. Ils sont basés sur le montant de vos revenus mensuels et des garanties que vous pouvez amener au dossier, le taux d’endettement ne devant pas dépasser les 33% de vos revenus nets.

 

Pourquoi 33% ?

Parce que la banque estime que si vous consacrez une plus grosse part de votre budget au remboursement de votre dette, vous ne pourrez probablement pas la rembourser sur le long terme, tout en faisant face au coût de la vie et aux imprévus. Aussi, il faut prendre en compte que ces 33% ne correspondent pas à un emprunt unique. Si vous avez déjà un prêt pour une voiture, pour un remboursement de prêt scolaire ou autre… c’est l’ensemble de ces dettes et remboursements qui ne doivent pas dépasser les 33%. Il est donc très important de faire le point de vos finances globales avant de faire une demande auprès de votre banque, et de fournir tous les documents et les dates d’échéances.

Bien sûr, si vous avez des biens annexes, comme un autre bien immobilier, un livret compte épargne, des économies… tout cela rentrera dans la balance et permettra de constituer une garantie. Celle-ci peut vous aider à augmenter nettement votre capacité d’emprunt.

En bref, la banque reste le décisionnaire final quant à vous accorder ou non un prêt. Le montant des remboursements, leur durée… tout cela fera partie des négociations que vous engagerez avec elle. C’est pour cela que plus vous apporterez de cautions en votre faveur, mieux ce sera pour votre dossier. Vous pouvez toujours demander une lettre de recommandation à votre employeur, garantissant qu’il est satisfait de votre travail et qu’il souhaite vous garder les prochaines années. Si vous attendez une promotion, pareil, versez-là au dossier. Plus vous rassurerez votre banque, mieux ce sera pour votre accord de prêt.

 

En Nom propre ou en Société civile immobilière ?

Qu’est-ce que la Société civile immobilière, aussi appelée SCI ?

La SCI est une association entre plusieurs personnes (souvent d’une même famille, mais pas obligatoirement), qui souhaitent acquérir un bien immobilier et le rentabiliser. Souvent, il s’agit d’un bien conséquent, comme un immeuble, et il leur est impossible de l’acheter seul, d’où leur union.

Dans le cas des SCI familiales, celles-ci offrent des avantages fiscaux non négligeables, facilitant la transmission du patrimoine aux héritiers. Toutefois, elles requièrent des conditions préalables et les documents sont assez similaires à ceux d’une société traditionnelle :

  • statuts de la société
  • non condamnation du gérant
  • adresse du siège social
  • parution d’une annonce légale
  • déclaration des bénéficiaires effectifs pour toute personne détenant plus de 25% de la société

De manière générale la SCI doit représenter au minimum 2 personnes, et sa durée d’existence est de 99 ans maximum.

 

Pourquoi choisir entre un achat en nom propre ou une SCI ?

Nous venons de le voir, la SCI permet d’acquérir un bien conséquent pour lequel la personne indépendante n’aurait pas les fonds nécessaires. Mais ce n’est pas tout.

Dans le cadre de la SCI, c’est la société qui est propriétaire et juridiquement responsable, alors qu’en nom propre, vous êtes le seul et unique rempart.

En général, lorsqu’il s’agit de l’achat de sa résidence principale, on se dirige vers un achat en nom propre, qu’il s’agisse d’une personne seule ou d’un couple. Toutefois, un couple en concubinage, qui ne bénéficie pas des couvertures juridiques à l’instar du couple marié ou pacsé, peut envisager de monter un SCI afin d’acheter un bien immobilier. Ainsi, ils échapperont au régime de l’indivision et l’un comme l’autre sera couvert dans le cas du décès de son concubin. Le bien ira directement au partenaire, sans qu’il ait à faire face aux charges fiscales qui s’avèrent parfois très lourdes dans le cas d’un achat en nom propre.

D’un point de vue fiscal, la SCI est probablement plus avantageuse, permettant certains allègements (surtout dans le cas des successions).

 

En gros, le choix pour investir en nom propre ou en SCI implique plusieurs paramètres, vos capacités de financement immobilier étant l’un des paramètres majeurs. Mais si vous hésitez entre ces deux solutions, il faudra mettre dans la balance la complexité du montage de la SCI v / ses avantages fiscaux. En effet, comme un société traditionnelle, la SCI nécessite un suivi et un bilan annuel, des frais de création (compter un minimum de 1500 euros), et des partenaires. Si après étude vous vous rendez compte que l’avantage n’est pas nettement en faveur de la SCI, alors l’achat en nom propre sera probablement plus simple, mieux adapté et moins onéreux.

Faire ses débuts dans l’investissement immobilier

September 10, 2018 | By | No Comments

L’investissement immobilier ! Pour certains, cela semble un rêve inaccessible, un rêve hors de portée. Pourtant, à bien y regarder, celui-ci pourrait être bien plus à portée de main qu’on ne l’imagine. Pour cela, il faut de la méthode, des objectifs réalistes et quelques bons conseils. Le plus important est de démarrer avec son premier investissement ; le reste viendra pas à pas. Voyons ensemble les points nécessaires qui vous aideront à accéder à votre rêve, celui de la propriété immobilière.

 

Première idée à bannir. L’investissement immobilier n’est pas uniquement réservé aux gens riches ni aux héritiers. Des gens comme vous et moi, avec des moyens financiers plus modestes ont eux aussi accès à la propriété immobilière. Aussi, certains cherchent uniquement à accéder à la propriété immobilière, et d’autres veulent en faire une activité plus lucrative et atteindre leur indépendance financière. Mais comme pour tout, c’est le premier pas qui compte et en l’occurrence, l’achat du premier appartement ou du premier bien immobilier. D’abord définir le type d’investissement désiré, s’agit-il d’un achat, envisagez-vous de revendre peu de temps après ou encore est-ce un investissement locatif ?

 

Investissement immobilier

La pierre, un bon investissement

 

Les types d’investissements immobiliers

Achat de la résidence principale

Votre résidence principale est votre lieu de vie, à vous et votre famille. Les premières motivations d’un tel achat sont le refus de continuer à payer un loyer “pour rien”, de s’assurer un toit et une retraite tranquille, ou encore de transmettre quelque chose à ses enfants. Brefs, les raisons de l’achat d’une résidence principale sont diverses et variées, mais surtout personnelles à tout un chacun. Ce qui nous importe ici, c’est comment y accéder.

Tout d’abord, il est important de savoir que l’achat de la résidence principale vous exonère d’imposition sur la plus value immobilière (ce qui n’est pas le cas de tous les biens immobiliers). Aussi, cet achat vous permet de bénéficier de subventions sur les travaux nécessaires. Toutefois, si votre objectif est de construire un patrimoine immobilier afin d’en faire votre principale source de revenus, il n’est pas stratégique de démarrer avec votre résidence principale. En effet, l’immobilier comme activité principale requiert un retour sur investissement à court et moyen terme, ce qui n’est pas le cas de la résidence principale, qui par définition sera votre bien sur du long terme.

 

L’immobilier locatif

Dans le cas d’un investissement immobilier financier, vous pouvez tabler sur deux options particulièrement lucratives, l’investissement dans les locaux d’entreprise et l’investissement dit locatif. Les deux se rejoignent en ce sens qu’ils vous permettent de percevoir des loyers. Ces derniers sont récurrents et vous permettront de rembourser votre emprunt. L’emprunt une fois remboursé, le bien immobilier vous appartiendra en totalité et vous permettra soit de continuer à percevoir des loyers soit constituera un apport significatif pour un prochain achat. Toutefois, avant de se lancer dans les remboursements, il est important, dès l’achat, de bien envisager quels seront les apports et quelles seront les dépenses. Le loyer devra vous permettre de couvrir la totalité des frais inhérents au bien immobilier : remboursement du prêt, charges d’entretien et de rénovation, frais de copropriété ainsi que les frais fiscaux.

 

Quels sont les acteurs avec qui il faut compter ?

Les partenaires et autres intermédiaires que vous rencontrerez lors de l’achat d’un bien immobilier sont les suivants

  • La banque : elle vous accompagnera tout le long de l’opération financière. C’est elle qui vous aidera à financer votre projet.
  • Le notaire : il a charge de négociation entre les différents acteurs, le vendeur et l’acheteur. Il est le garant du bon déroulement de la transaction et pointera les différents vices de procédure s’il en rencontre.
  • L’assurance : elle protège le bien immobilier et est obligatoire

Ensuite interviendront les différents corps de métier qui vous aideront à transformer, embellir ou encore modifier la structure de votre bien. Cela passe de l’architecte, au géomètre, aux différents artisans ou encore aux pompiers qui dans certaines situations doivent valider la conformité du lieu.

Quoi qu’il en soit, et vue l’importance de l’investissement, il est primordial de bien s’entourer. Demandez plusieurs avis si nécessaire.

 

Les étapes d’achat ou Comment investir dans l’immobilier

Devenir propriétaire n’est pas sans conséquences. Cela peut se transformer en réussite et indépendance financière, ou en cauchemar. Pour éviter cette dernière hypothèse, il est important de considérer minutieusement toutes les étapes.

 

  • Des revenus récurrents et des compétences financières

Une situation financière stable est la condition sine qua non pour démarrer votre carrière d’investisseur financier. Il est vrai qu’une fois le prêt remboursé, les frais seront nettement moindres. Toutefois, ils existent, et il est primordial de pouvoir y faire face immédiatement, sans créer de trou financier.

Mais avant cela, il est nécessaire de rassurer votre banquier et de l’inciter à vous faire confiance, donc à vous accorder un prêt. Pour cela, il vous faut être solvable sur le long terme. Ce sont autant de critères qui permettront à votre banque de déterminer votre capacité d’emprunt. Une fois qu’elle aura soustrait toutes vos dépenses – crédits, taxe foncière, charges, impôts… – votre cash flow doit rester positif. C’est la condition à ce que vous obteniez votre prêt.

 

  • Que faut-il savoir sur les charges et les taxes immobilières ?

Comme toutes formes de revenus, les biens immobiliers sont soumis à différentes régulations et charges fiscales. Tout revenu immobilier doit être déclaré et soumis à l’imposition. Il faudra donc compter avec la taxe foncière, la taxe locale d’habitation et l’imposition liée aux revenus, en l’occurrence les loyers perçus.

Toutes ces dépenses doivent être intégrées lors des projections initiales qui vous permettront d’équilibrer votre cash flow en positif. C’est pourquoi il est important, lors de la négociation du bien, de vous enquérir et de bien évaluer toutes ces dépenses.

 

  • Estimation et amélioration de la valeur du bien immobilier

Tout bien immobilier possède une valeur propre. Encore faut-il que celle-ci corresponde à vos attentes et vos besoins – rappelez-vous, cash flow positif. Il sera donc important d’étudier la demande du marché, la demande est-elle plus importante en meublé ou pas, le cadre de vie est-il mieux approprié à une famille, des étudiants… qu’elle est la force de revente. Les réponses à toutes ces questions vous permettront d’évaluer au mieux la capacité financière de votre achat.

Aussi, votre bien immobilier est-il sujet à la plus value : est-ce qu’il vaudra plus dans quelques années ? Sur le long terme vous voulez faire une bonne affaire. Et sur le court et moyen terme, vous voulez savoir s’il est valable d’envisager des travaux de rénovation / d’amélioration ; ces questions font aussi parties de votre stratégie financière.

 

  • A long terme

A long terme, la stratégie immobilière est de vous constituer un capital financier. L’investissement immobilier se caractérise pour être l’un des investissements les plus stables. Dans la durée, votre parc immobilier est censé prendre de la valeur. Le premier pas est souvent le plus stratégique, parce que c’est celui qui vous ouvre la porte vers de nouvelles opportunités. En effet, une fois acquise la stabilité économique, votre banque sera plus à même de vous accorder de nouvelles lignes de crédit. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.